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SONORAN STATE TIMESHARE LEGISLATION

Part I , Part II

 

NUMERO 308

EL CONGRESO DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE

SONORA, EN NOMBRE DEL PUEBLO,

DECRETA LA SIGUIENTE LEY

DE REGULACION Y FOMENTO DE TIEMPO COMPARTIDO

PARA EL ESTADO DE SONORA.

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

ARTICULO 1o.- El objeto de esta Ley , es la regulación y fomento del sistema de tiempo

compartido, para la protección de los tiempo compartidarios y la promoción de la inversión pública,

privada y social, así como la regulación y fomento del sistema de multipropiedad.

ARTICULO 2o.- Para los efectos de esta Ley se entiende por:

I. Sistema de tiempo compartido: La afectación que hace el propietario de un inmueble o

parte de él, a la prestación del servicio turístico de tiempo compartido, formalizada en

declaración unilateral de voluntad en escritura pública o en fideicomiso irrevocable, los

que obligatoriamente deberán inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, para los

efectos de su preferencia y oponibilidad frente a terceros.

Mediante este sistema, el inmueble queda afecto a su destino hasta la expiración del

plazo, en favor de los tiempocompartidarios, en cuanto a: su estructura; porcentaje de

densidad habitacional; categoría, porcentaje de áreas verdes, recreativas, deportivas y

estacionamientos; instalaciones, servicios, áreas y bienes comunes.

El sistema de tiempo compartido podrá constituirse sobre bienes muebles, aplicándose

las disposiciones de esta ley, en todo lo que no contrario a su naturaleza.

II. Contrato de tiempo compartido: El acto jurídico por el cual el tiempocompartidario

adquiere el derecho de uso, goce y disfrute de una unidad residencial vacacional, los

bienes muebles que en ella se encuentren afectos y, en su caso, las instalaciones,

áreas, construcciones y servicios comunes, limitado el ejercicio de ese derecho a un

número determinado de días por un período determinado de años.

Como contraprestación, el tiempocompartidario, usuario-turista pagará: 1.- un precio

cierto por los derechos que le corresponden sobre la unidad residencial vacacional; 2.- las

cuotas ordinarias para el mantenimiento, la operación, la administración y los servicios

que reciba; 3.- Las cuotas extraordinarias que sean aprobadas por la asamblea.

III. Propietario: la persona física o moral, dueña de un bien inmueble, de los bienes muebles

necesarios para su operación, de las instalaciones, áreas, construcciones y servicios

comunes, afectos al régimen de tiempo compartido.

IV. Multipropiedad: El sistema por el cual, el multipropietario, adquiere el dominio pleno sobre

una parte de una unidad inmobiliaria de cualquier tipo, afecta a cualquier destino,

respecto de la cual ejerce todas las facultades de dueño para disponer, transmitir,

intercambiar y gravar; sujeto en cuanto a los derechos de uso, goce, aprovechamiento y

disfrute con exclusión de los demás multipropietarios a un calendario, en los términos de

su respectiva parte alicuota de utilización, terminada la cual, continuarán en el uso

exclusivo por su orden, el resto de los multipropietarios en forma sucesiva y cíclica,

según se pacte.

El sistema de multipropiedad podrá constituirse sobre bienes muebles, aplicándose las

disposiciones de esta Ley en todo lo que no contrario a su naturaleza.

V. Tiempocompartidario, Usuario-Turista o Consumidor: La persona física o moral que

adquiera el uso, goce y disfrute de una unidad residencial vacacional y los demás

derechos anexos sobre los bienes muebles afectos, instalaciones, construcciones, áreas

y servicios comunes, en los términos señalados en la fracción I.

VI. Desarrollador o promotor: La persona física o moral que construya o promueva el

establecimiento de sistema de tiempo compartido, de acuerdo a lo previsto en la presente Ley.

En caso que el desarrollador no sea la misma persona jurídica que el propietario del

inmueble, entonces éste último deberá respetar los derechos de todos los

tiempocompartidarios, aún en los casos en que el propietario rescinda o dé por terminado

sus contratos con el desarrollador.

VII. Prestador del servicio turístico de tiempo compartido: La persona física o moral que

coordine todos los servicios que se presten a los tiempocompartidarios.

VIII. Vendedor: La persona física o moral que se dedique a la promoción, venta, celebración

de contratos, que tenga por objeto conceder el derecho de uso, goce y disfrute de bienes

y servicios afectos al sistema de tiempo compartido.

IX. Cuota: El pago en dinero, a cargo del tiempocompartidario destinado a cubrir los gastos

ordinarios y extraordinarios por la operación, administración y mantenimiento de la unidad

residencial vacacional, que le correspondan conforme a lo contratado.

X. Mantenimiento, operación, administración y demás servicios turísticos que reciba el

tiempocompartidario: la prestación integral de servicio de hospedaje; el sistema de

reservaciones; los servicios necesarios para que el inmueble conserve el nivel de calidad

y la categoría del servicio turístico que se hubiere prometido; todos los servicios

necesarios e indispensables para conservar en buen estado de uso, la unidad residencial

vacacional, los bienes muebles que en ella se encuentren, así como todas las áreas,

instalaciones y servicios comunes, - dentro de estos servicios se incluyen los servicios

de limpieza, de vigilancia, incluso la reparación y reposición de toda clase de bienes

afectos al sistema, y en su caso, mantener vigente la afiliación del inmueble al sistema

de intercambio vacacional o internacional cuando así se haya ofrecido. El mantenimiento,

la operación, la administración y demás servicios turísticos que reciba el

tiempocompartidario podrán ser prestados por personas jurídicas diferentes, o por una sola.

XI. Secretaria de Turismo, la dependencia de la administración pública federal.

XII. Secretaria de Fomento al Turismo, la dependencia de la administración pública estatal.

ARTICULO 3o.- Se declara de orden público, la constitución del sistema de tiempo compartido

con fines turísticos y las acciones de concertación para la participación de todos los sectores sociales

a efecto de fomentar el desarrollo de dicho sistema, con el fin de que todos los servicios y derechos

que se ofrezcan al consumidor se presten con eficiencia, calidad y equidad.

Todo acto jurídico que por cualquier título o por cualquier forma de comercialización y

cualesquiera que sean las denominaciones de los contratos respectivos, que dé como resultado que al

adquirente se le otorgue el derecho de usar, gozar y disfrutar unidades residenciales vocacionales, en

los términos del artículo lo., deberán sujetarse a las disposiciones de esta Ley.

ARTICULO 4o.- Todo lo relativo a los bienes afectos al sistema de tiempo compartido, se regirá

por las disposiciones de esta ley. La prestación de los servicios turísticos que reciban los

tiempocompartidarios por la operación, administración, mantenimiento u otros servicios análogos, se

regirá por los ordenamientos federales y locales aplicables en la materia.

Se prohibe llevar a cabo en la vía pública, la comercialización de las operaciones prevista en

esta ley, la cual se deberá efectuar en los locales fijos que para tal efecto instalen los vendedores del

sistema de tiempo compartido, locales que funcionarán en los horarios que fijen las autoridades

municipales en los reglamentos respectivos.

ARTICULO 5o.- El sistema de tiempo compartido podrá constituirse sobre inmuebles

construidos o en proceso de construcción. A este sistema podrán afectarse inmuebles que por su

naturaleza puedan ser destinados a alojamiento turístico, siempre y cuando se cumplan los requisitos

que esta Ley establece.

ARTICULO 6o.- El sistema de tiempo compartido, podrá coexistir con cualquier otro sistema

inmobiliario o turístico.

ARTICULO 7o.- Los derechos derivados del sistema de tiempo compartido, no constituyen

derechos reales. Podrán ser adquiridos por personas físicas o morales, mexicanos o extranjeras, con

las limitaciones que establezca el artículo 27 de la Constitución General de la República y demás

leyes aplicables. Los derechos de los tiempocompartidarios extranjeros, siempre serán los mismos

que los derechos de los tiempocompartidarios mexicanos.

ARTICULO 8o.- Los derechos y obligaciones de los tiempocompartidarios estarán regulados

por esta ley; por la escritura constitutiva en la que se contenga el acto que genere el sistema de

tiempo compartido; por los reglamentos de uso, goce y disfrute de los bienes, construcciones,

instalaciones, áreas y servicios comunes; por el o los fideicomisos que se constituyan, en su caso;

por las cláusulas de los contratos celebrados y por el Reglamento Federal de la Prestación del

Servicio Turístico de Tiempo Compartido de la Ley Federal de Turismo.

A falta de disposición expresa de esta ley, se aplicará supletoriamente el Código Civil para el

Estado de Sonora, y las disposiciones de la ley sobre el régimen de propiedad y condominio de los

edificios divididos en pisos, departamentos o locales, reglamentaria del artículo 1121 del Código Civil del Estado.

ARTICULO 9o.- Queda prohibido efectuar cualquier clase de promoción o campana publicitaria

que contenga una solicitación de ventas de tiempo compartido, así como celebrar cualesquiera clase

de actos jurídicos incluyendo contratos, tendientes a la creación o transmisión de derechos de tiempo

compartido, tales como contratos preparatorios, de promesa de venta, de preventa, de reservación

hotelera, de hospedaje anticipado, de ofertas de venta o compra o cualesquiera otros similares, sin

que previamente se haya constituido el sistema de tiempo compartido con sujeción a esta ley y, en su

caso, se otorguen las garantías que en los artículos siguientes se establecen.

ARTICULO 10.- Queda estrictamente prohibido vender derechos de tiempo compartido por

plazos que excedan al de la afectación del inmueble al sistema de tiempo compartido, establecido en

la escritura constitutiva.

Exclusivamente para los casos en que el sistema de tiempo compartido se haya constituido

mediante fideicomiso, y sólo para garantizar a los tiempocompartidarios que adquieran después del

año de constituido el sistema de tiempo compartido, podrá el fiduciario prorrogar en favor de éstos, el

plazo, mediante acto jurídico, siempre y cuando: a) Que esté previsto en el fideicomiso; b) Que la

prórroga se haga constar en el documento auténtico; c) Que se inscriba en el Registro Público de la

Propiedad para los efectos de su oponibilidad; y d) Que el plazo de la prórroga no exceda de tres años.

ARTICULO 11.- Frente al adquiriente responden solidariamente : el propietario, el promotor, el

desarrollador, el vendedor o las personas físicas o morales que con él hayan contratado, por la

transmisión o titulación legal de sus respectivos derechos; por la entrega puntual, oportuna y en buen

estado de la unidad residencial vacacional objeto del contrato; por la entrega de los bienes muebles

que en ella deban de encontrarse; y, en su caso, por la entrega de las instalaciones, construcciones,

áreas y servicios comunes.

Cuando en los contratos o en los documentos se haga constar, o por otro medio se acredite

fehacientemente quien es el sujeto responsable, cesa la responsabilidad solidaria.

Igualmente, cesa la responsabilidad solidaria, cuando ante un juez competente se pruebe que el

incumplimiento de la obligación no puede atribuirse al demandado.

ARTICULO 12.- Por los vicios y defectos ocultos de la construcción, responden, solidariamente,

frente al tiempocompartidario, por el plazo de un año, tanto el propietario como el constructor.

CAPITULO II

DE LA CONSTITUCION DEL SISTEMA DE TIEMPO

COMPARTIDO PARA FINES TURISTICOS.

ARTICULO 13.- Para la constitución del sistema de tiempo compartido, el propietario de un

inmueble o quien con causa legítima pueda disponer del mismo, deberá constituir el sistema,

mediante declaración unilateral de voluntad formalizada en escritura pública ante notario o bien

contenida en un fideicomiso irrevocable al que se afecte el inmueble. El acto jurídico por el cual se

opte, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, quedando afecto el inmueble al

cumplimiento del destino del sistema de tiempo compartido, con todas las modalidades que en dichos

instrumentos públicos se establezcan, por todo el plazo fijado en la escritura, para que dicha

afectación sea oponible a los terceros y preferente a cualquiera otro derecho.

En caso de que el inmueble estuviera gravado o tuviera limitaciones de dominio, el o los

acreedores, o quien tenga el dominio, deberán de otorgar su consentimiento en escritura pública, con

la afectación del inmueble al sistema de tiempo compartido, por el número de años que se establezcan.

Como consecuencia de la inscripción de la afectación del inmueble, todo tercero, adquiriente o

acreedor de cualquier titulo, quedan obligados a respetar el sistema de tiempo compartido, en cuanto

a su estructura y destino, en los términos de su respectiva constitución, y quedan obligados también,

a respetar todos los derechos de los tiempocompartidarios, los cuales serán preferentes hasta la

expiración del plazo.

ARTICULO 14.- Para otorgar la escritura constitutiva del sistema de tiempo compartido, por

cualesquiera de las dos opciones citadas en el artículo anterior, el notario ante quien se constituya,

exigirá al compareciente que se le exhiban los siguientes documentos, sin perjuicio de los que se

exijan, para la constitución de los sistemas especiales:

I. El título de propiedad del inmueble debidamente inscrito en el Registro Público de la

Propiedad. En el caso de que el inmueble estuviera gravado o tuviere limitaciones de

dominio, el acreedor o cualquier interesado deberá otorgar su consentimiento en escritura pública.

II. La última boleta del impuesto predial y de derechos por servicios de agua potable y

alcantarillado.

III. Autorización de la Secretaría de Fomento al Turismo y la constancia de no adeudo de la

Tesorería Municipal.

IV. Las licencias de construcción y uso del suelo.

V. Constancia expedida por las autoridades municipales, de que el proyecto cumple con las

previsiones legales sobre desarrollo urbano y prestación de servicios públicos.

VI. El plano general del conjunto debidamente autorizado, con la descripción y levantamiento

del terreno, las construcciones, las áreas de servicios e instalaciones comunes y demás

elementos que constituyan el inmueble afecto.

Los planos de construcción, incluyendo límites en alturas, extensiones y densidad, y los

planos de cada tipo de unidad residencial vacacional de cada local, incluyendo los

destinados a comercio y servicios y, en su caso, la tabla de valores e indivisos.

VII. Una memoria descriptiva del inmueble, elementos comunes, unidades residenciales

vocacionales y locales, acabados, muebles y especificación de las etapas, en su caso.

VIII. Póliza de fianza y vigencia mínima de un año siguiente a la fecha de terminación de la

obra, por el monto que se haya fijado en la licencia de construcción, para responder de

los vicios ocultos de las construcciones, expedida a favor de los tiempocompartidarios,

quienes podrán exigir su debido cumplimiento.

IX. El Reglamento de Tiempo Compartido.

X. Copia sellada por el oficial de partes de la Procuraduría Federal del Consumidor, de la

solicitud de aprobación y registro del contrato de servicios a celebrar con los usuarios turistas.

ARTICULO 15.- En la escritura constitutiva necesariamente deberá establecerse el plazo por el

cual se afecta al inmueble o parte de él al sistema de tiempo compartido.

Igualmente, deberá señalarse la persona física o moral, mexicana o extranjera, que será el

desarrollador del tiempo compartido.

ARTICULO 16.- El notario no autorizará la escritura y el registrador no inscribirá en el Registro

Público de la Propiedad el sistema de tiempo compartido, si no se cumplen los anteriores requisitos y

se exhiben los citados documentos y, en su caso, los que se establezcan para los sistemas

especiales. Mientras no se inscriba en el Registro Público de la Propiedad el sistema de tiempo

compartido, no podrá hacerse ninguna publicidad ni promoción del desarrollo inmobiliario que implique

una solicitación de venta de tiempo compartido. El notario, el registrador, el propietario, el promotor, el

desarrollador, o el vendedor que infrinjan esta disposición se harán acreedores a las sanciones que las

leyes respectivas establezcan.

La venta de tiempo compartido hecha en contravención a lo dispuesto en el pres ente capítulo

dará lugar a que se apliquen a los responsables las sanciones que establezcan las leyes respectivas y

que las autoridades administrativas impongan las sanciones que correspondan.

Asimismo, dará lugar a que el tiempocompartidario, pueda demandar judicialmente la

declaración de nulidad de adquisición del tiempo compartido y a reclamar, además, el pago de daños

y perjuicios, para lo cual gozará de un plazo máximo de dos años contados a partir de la fecha en que

debió haberse entregado la obra.

ARTICULO 17.- Al constituirse el sistema de tiempo compartido, la totalidad del inmueble o la

parte respectiva de éste, quedará afecto a ese destino, hasta la expiración del plazo al que quedó

sujeto, en los términos de la escritura constitutiva, la cual deberá inscribirse en el Registro Público de

la Propiedad, para los efectos de su constitución, oponibilidad y preferencia.

Los inmuebles o la parte respectiva de éstos, destinados al sistema de tiempo compartido,

sean unidades fijas o flotantes, determinadas o determinables, se inscribirán en el Registro Público de la Propiedad.

La inscripción del sistema de tiempo compartido, siempre se entenderá como inscripción

definitiva, para los efectos de su oponibilidad y preferencia.

Cuando sólo parte de un inmueble esté afecto al sistema de tiempo compartido, en la

inscripción del inmueble, se asentará con toda claridad, cuales son las unidades residenciales

vacacionales que quedan afectas al sistema de tiempo compartido.

ARTICULO 18.- Un inmueble afecto al sistema de tiempo compartido, no podrá mortificarse en

cuanto a: su destino; categoría, estructura, porcentaje de densidad habitacional, porcentaje de áreas

verdes, recreativas, deportivas y estacionamiento; las instalaciones, servicios, áreas y bienes

comunes. No podrán aumentarse o mortificarse las áreas privativas; ni aumentar la densidad de obras

y construcciones marcadas en el plano general del conjunto, de tal manera que siempre se respeten

estrictamente los términos de las licencias de construcción y operación, tal y como fueron otorgadas.

Tampoco podrá reducirse el plazo al que haya quedado afecto el inmueble, sino en los términos

expresamente previstos en este capítulo.

Mientras no se lleve a cabo la enajenación a terceros del sistema de tiempo compartido, el

desarrollador podrá llevar a cabo las modificaciones que legalmente se aprueben.

Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo, las modificaciones aprobadas por el 75% de los

tiempo compartidarios, que hayan expresado su voto por escrito o personalmente, o a través de

representante, en la asamblea citada expresamente para ese efecto. También se exceptúan las

modificaciones relativas al uso y destino de las áreas comerciales, obras de ornato y decoración.

Cuando el propietario o el desarrollador se hayan reservado unidades residenciales

vocacionales, y su voto represente más del 50% de los votos, se requerirá además el 50% de los votos

de los tiempo compartidarios restantes que así lo hayan expresado mediante su voto emitido por

escrito o personalmente a través de su representante, en la asamblea citada expresamente para ese efecto.

Las modificaciones al destino, categoría, densidad habitacional; disminuciones de porcentajes

de áreas verdes, recreativas, deportivas y estacionamiento; las disminuciones de instalaciones,

servicios, áreas y bienes comunes en perjuicio de los tiempocompartidarios, serán nulas si no se

hacen en los términos de esta ley y el responsable además pagará los daños y perjuicios que se

causen y quedará sujeto además a las sanciones que señalen las leyes.

ARTICULO 19.- Los acuerdos tomados en asamblea, relativos a las modificaciones a que se

refiere el artículo anterior, no podrán afectar derechos de terceros derivados de la coexistencia del

sistema de tiempo compartido con otros sistemas turísticos o inmobiliarios. Cualquier acto tendiente a

afectar los derechos de estos últimos será nulo, salvo convenio previo y por escrito con dichos terceros.

ARTICULO 20.- Toda modificación del sistema de tiempo compartido tendiente a alterar los

conceptos que se mencionan en el primer párrafo del artículo 18 deberá hacerse en escritura pública,

en la que el notario autorizante deberá transcribir en lo conducente el acta de asamblea en la cual los

tiempocompartidarios hayan autorizado la modificación Y. en su caso, el convenio modificatorio a que

se refiere el artículo 18 de esta ley.

Si la constitución del sistema de tiempo compartido se encuentra contenida dentro de un

fideicomiso, el fideicomitente deberá establecer dentro de los fines del fideicomiso que la fiduciaria

vigile estrictamente que toda modificación sea aprobada previamente, por el porcentaje de

tiempocompartidarios que se fija en el artículo anterior.

En la escritura en que conste la modificación del fideicomiso correspondiente, deberá

transcribirse el acta de asamblea mencionada, así como en su caso, el convenio modificatorio a que

se refiere el artículo 18, de esta ley.

La escritura en la que conste la modificación deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

CAPITULO III

DE LA VENTA DE TIEMPO COMPARTIDO EN LOS DESARROLLOS EN

PROCESO DE CONSTRUCCION.

ARTICULO 21.- Para que pueda procederse a la venta de tiempo compartido, en desarrollos en

proceso de construcción, será requisito indispensable que además de la constitución del sistema de

tiempo compartido, en los términos del artículo 13, se haya construido previamente, según planos

aprobados cuando menos el 331 de la obra negra, de la etapa del proyecto total que se pretenda poner

en venta. Dicho porcentaje podrá ser sustituido por depósito en efectivo aportado a un fideicomiso

irrevocable por un monto igual al 33% del costo de la obra negra citada, y cuyo destino será

exclusivamente la construcción de dicha obra. De la misma manera se procederá, a medida en que se

vayan construyendo y poniendo a la venta, las siguientes y sucesivas etapas, hasta la total conclusión del proyecto.

ARTICULO 22.- En todos los casos, deberá garantizarse la terminación y la entrega total de la

obra, en condiciones de uso, por alguno o varios de los siguientes medios:

I. Con un crédito suficiente, otorgado por una Institución de Crédito, Sociedad Nacional de

Crédito, o una Organización Auxiliar de Crédito, cuyos fondos se destinen

exclusivamente a la terminación total de la obra.

II. Con un fideicomiso irrevocable al que se afecten recursos económicos suficientes, para la terminación total de la obra.

III. Mediante el financiamiento con garantía hipotecaria que se destine a la terminación total de la obra.

IV. Con fianza que se otorgue, para garantizar la terminación total de la obra, siempre y

cuando la constitución del sistema, se encuentra contenida en el fideicomiso a que se

refiere el artículo 13, o el del presente artículo y en ambos casos que la fianza se

constituya a favor del fiduciario quien en su caso, aplicará todo el producto de la misma

para la terminación total de la obra.

V. Con un fideicomiso irrevocable, en el cual se afecte la cartera derivada de la venta de

tiempo compartido, en la medida en que se genere, hasta por el importe de la obra

pendiente de construirse. El fin principal del fideicomiso será el que la fiduciaria

establezca una prelación de pago que le permita disponer de la cobranza de dicha

cartera, y esta se aplique a la terminación total de la obra, de acuerdo al programa de la

misma y que los gastos de cobranza de dicha cartera en ningún momento se vean

afectados o menguados. En este caso, deberá otorgarse garantía fiduciaria sobre el

inmueble, en favor de los adquirientes de tiempo compartido, siempre y cuando no se

haya garantizado la terminación de la obra mediante cualquiera de los otros medios a que

se refiere este artículo.

En dicho fideicomiso, se deberá establecer la forma de sustituir la cartera cobrada y la

incobrable, a fin de que los fondos siempre sean suficientes para garantizar la

terminación total de la obra.

VI. Con alojamiento alterno, mediante el cual se garantice a los tiempocompartidarios el

ejercicio de todos sus derechos en otro desarrollo de categoría similar o mejor a la

ofrecida, por todo el tiempo con ellos contratado y hasta la entrega total del desarrollo

afectado al sistema de tiempo compartido objeto de la operación.

En los casos previstos en las fracciones I, II, III y IV de este artículo, la fiduciaria nombrará un

supervisor de obra, con cargo al patrimonio del fideicomiso, que podrá ser propuesto por el

fideicomitente, quien vigilará los avances de la misma, en los términos de la licencia de construcción y

los planos aprobados hasta su total terminación y entrega.

El supervisor de obra rendirá un dictamen para proceder al pago de las respectivas estimaciones.

Una vez concluida y entregada totalmente la construcción en condiciones de uso, se presentará

el aviso de manifestación de obra, ante la autoridad competente, y se cancelarán las garantías

presentadas en los términos de este artículo.

ARTICULO 23.- Los requisitos señalados en el artículo 13, se acreditarán mediante escritura

pública correspondiente otorgada ante notario.

I. Los requisitos señalados en el artículo 21:

a) Con la escritura pública debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad

que contenga la constitución del sistema.

b) La construcción del 33% de obra negra, con el dictamen pericial que rinda un perito

registrado ante las autoridades competentes de la zona.

II. Los requisitos a que se refieren las fracciones I, II, III y IV del artículo 22, mediante la

exhibición ante la autoridad competente de las pruebas documentales correspondientes

en las que conste la realización de cada uno de esos supuestos.

III. El requisito a que se refiere la fracción VI del artículo 22, mediante la prueba documental

en que se acredite, que el propietario o el desarrollador, han celebrado formalmente un

contrato que dé por resultado el que se puede proporcionar a los tiempocompartidarios el

alojamiento alterno, al que en esa fracción se refiere, por todo el plazo de las

obligaciones adquiridas con dichos tiempocompartidarios, garantía que tendrá vigencia

hasta la entrega de la obra del inmueble afectado al sistema de tiempo compartido.

IV. El cumplimiento de los supuestos anteriores podrá probarse ante la autoridad

administrativa competente. Una vez acreditado lo anterior, el desarrollador podrá iniciar la

promoción y la venta de tiempo compartido a que este capítulo se refiere.

La venta de tiempo compartido, hecha en contravención a lo dispuesto en el presente capítulo,

dará lugar a que se apliquen a los responsables las sanciones que se establezcan en esta ley u otras

leyes y que las autoridades administrativas impongan las sanciones que correspondan.

Asimismo, dará lugar a que el tiempocompartidario pueda demandar judicialmente la

declaración de nulidad de adquisición del tiempo compartido o a demandar la ejecución forzosa y a

reclamar además en ambos casos, el pago de daños y perjuicios, para lo cual los

tiempocompartidarios gozaran de un plazo máximo de dos años contados a partir de la fecha en que

debió haberse entregado la obra.

CAPITULO IV

DE LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS CONSTRUIDOS Y SU

TRANSFORMACION AL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO.

ARTICULO 24.- Los inmuebles construidos que por su naturaleza puedan ser destinados a

alojamiento turístico, podrán ser afectados total o parcialmente al sistema de tiempo compartido.

La constitución del sistema deberá hacerse en los términos del artículo 13 y deberán cumplirse

los requisitos establecidos en el artículo 14, fracciones de la I a X y, además, exhibir ante notario ante

quién se constituya el sistema los siguientes documentos:

I. El dictamen que expida un perito en la materia, en el que se acredite que todas las

instalaciones, equipo, maquinaria y mobiliario se encuentran en condiciones de uso. Los

peritos que acrediten falsa o dolosamente hechos o actos en contra de la realidad serán

responsables civil y penalmente.

II. La autorización especial que expida la autoridad competente, de acuerdo con los

programas de desarrollo urbano.

Una vez constituido el sistema de tiempo compartido a que este capítulo se refiere e inscrita la

escritura constitutiva, se podrá proceder a la venta del tiempo compartido.

La venta de tiempo compartido hecha en contravención a lo dispuesto en el presente capítulo,

dará lugar a que se apliquen a los responsables las sanciones que establezcan las leyes penales

respectivas y que las autoridades administrativas impongan las sanciones que correspondan.

Asimismo, dará lugar a que el tiempocompartidario pueda demandar judicialmente la

declaración de nulidad de la adquisición del tiempo compartido o a exigir la ejecución forzosa y a

reclamar además en ambos casos el pago de daños y perjuicios, para lo cual gozará de un plazo

máximo de dos años contados a partir de la fecha en que debieron terminarse los trabajos de transformación.

CAPITULO V

DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS TIEMPOCOMPARTIDARIOS

ARTICULO 25.- Cada tiempocompartidario podrá ejercer su derecho, sin más limitaciones que

las establecidas en el artículo 8 de esta ley.

ARTICULO 26.- Todo Tiempocompartidario, tendrá cuando menos los siguientes derechos:

I. Podrá usar, gozar y disfrutar de una unidad residencial vacacional: los bienes muebles

que en ella se encuentren y en su caso, las instalaciones, áreas y servicios comunes.

Todo ello de acuerdo a lo establecido en el contrato de venta de tiempo compartido, en el

reglamento interno o en la escritura constitutiva del sistema.

II. Cuando por causas imputables al propietario, desarrollador, vendedor, o prestador del

servicio turístico de tiempo compartido, no pueden los tiempocompartidarios o sus

causaha-bientes usar su unidad residencial vacacional, el prestador del servicio turístico

de tiempo compartido o el desarrollador en su caso, alojará a éstos o sus

causahabientes a costa del culpable, en algún hotel o desarrollo turístico de la zona, que

sea de la misma categoría o mejor a aquélla en que esté catalogado el desarrollado

turístico de que se trate, sin perjuicio de las sanciones que imponga la Secretaría de Turismo.

Si una vez presente el tiempocompartidario en el desarrollo turístico, no es posible cubrir

la estancia durante el tiempo reservado, el prestador del servicio turístico de tiempo

compartido o el desarrollador en su caso, pagará a costa del culpable, el importe de los

gastos de transportación del lugar de residencia permanente del tiempocompartidario o

sus causahabientes, hasta el desarrollo y su regreso, y compensará a éste con otro

período vacacional en el lugar de ubicación del desarrollo dentro de la misma categoría, y

en el plazo que ambas partes convengan.

Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo, aquellos casos en los que el

tiempocompartidario no pueda usar la unidad residencial vacacional por causas de caso

fortuito, de fuerza mayor o huelga.

III. Podrá enajenar, transmitir, ceder o gravar sus derechos por cualquier titulo.

IV. La transmisión de los derechos de tiempo compartido es indivisible del resto de los

bienes de uso común. Consecuente mente siempre que el tiempocompartidario transmita

sus derechos sobre su unidad, se entenderá que con ella transmite al mismo tiempo y en

forma indivisible, los derechos de uso, goce y disfrute que le correspondan sobre los

bienes muebles instalados dentro de su unidad y los derechos de uso, goce y disfrute

que tengan sobre las áreas, instalaciones y servicios comunes.

V. No existe el derecho del tanto, ni el derecho de preferencia, en favor del resto de los

tiempocompartidarios para el caso de enajenación o transmisión de los derechos

derivados del tiempo compartido. El tiempocompartidario no tiene acción para demandar

la división de los bienes comunes, ni de la unidad residencial vacacional, ni de los bienes

muebles que en ella se encuentren. Tampoco puede pedir que se saquen a la venta dichos bienes.

VI. Podrá inscribirse al sistema de intercambio vacacional, nacional o internacional, cuando

el tiempo compartido esté afiliado al sistema de intercambio.

VII. Tendrá derecho de voz y voto en las asambleas, de conformidad con lo establecido en el

artículo 36 de esta ley.

VIII. Podrá ser electo para desempeñar cualesquiera de los cargos del Consejo Directivo.

IX. Podrá ejercer todos los derechos que le correspondan conforme al reglamento interno de

tiempo compartido de que se trate.

ARTICULO 27.- Son obligaciones de los tiempocompartidarios:

I. Pagar el precio por la adquisición de los derechos de tiempo compartido.

II. Pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias destinadas a sufragar los gastos de

conservación, mantenimiento, operación, reparación y reposición de la unidad residencial

vacacional, los muebles que en ella se encuentren y los bienes, instalaciones y servicios

comunes o para pagar la conservación y defensa del sistema de tiempo compartido.

Esta obligación la debe cumplir el tiempocompartidario, use o no la unidad, y haga o no

uso de las instalaciones, servicios y áreas comunes.

III. No se le dará acceso a la unidad residencial vacacional al tiempocompartidario que no

esté al corriente de dos o más cuotas de mantenimiento, o al corriente de dos o más

abonos al precio.

En estos casos, el administrador, el operador o, en su caso, el prestador del servicio de

tiempo compartido dará un aviso previo y por escrito al tiempocompartidario, para que se

ponga al corriente en sus cuotas.

El tiempocompartidario, podrá pagar las cuotas o los abonos al precio que adeude hasta

antes de 30 días de la fecha en que debe ocupar su unidad residencial vacacional, en

caso contrario no tendrá acceso a la unidad residencial vacacional.

Mientras no esté al corriente en sus cuotas, tampoco podrá ejercer los demás derechos

inherentes al tiempo compartido, sin perjuicio de que se haga valer en su contra, la

rescisión por incumplimiento de sus obligaciones, en los términos de los contratos

respectivos o del reglamento interno correspondiente.

IV. El tiempocompartidario y sus causahabientes, respecto del uso, goce y disfrute de los

bienes, que le corresponden deben:

1) Disponer de ellos conforme a su naturaleza y destino;

2) Usar y ejercitar sus derechos, de manera que no perjudiquen el interés de la

comunidad;

3) El uso, goce o disfrute de los bienes que haga el tiempocompartidario no debe

impedir a los demás usar, gozar y disfrutar dichos bienes, en los mismos términos

que a todos les corresponde conforme al reglamento interno de tiempo compartido;

4) Deberá usar, gozar y disfrutar de los bienes, conforme a la moral y a las buenas

costumbres;

5) El tiempocompartidario, no podrá modificar en nada, los bienes e instalaciones

comunes, la unidad residencial vacacional, ni variar, alterar o sustituir los bienes

muebles que en ella se encuentren.

V. Todo Tiempocompartidario y sus causahabientes deberán usar la unidad residencial

vacacional exclusivamente durante el período de tiempo que le corresponde.

VI. Todo tiempocompartidario y sus causahabientes deberán desocupar su unidad

residencial vacacional exacta y puntualmente el día y a la hora señalada en su contrato o

en el reglamento.

El prestador del servicio turístico de tiempocompartido o el operador hotelero, en su caso,

podrán acudir directamente al auxilio de la fuerza pública, para proceder a la inmediata

desocupación de la unidad residencial vacacional y en su caso presentar la acusación

por el delito que corresponda.

VII. El tiempocompartidario y sus causahabientes no podrán ocupar la unidad residencial

vacacional por un número mayor de personas al máximo autorizado en el contrato o en

su reglamento interno de tiempo compartido.

VIII. El tiempocompartidario y sus causahabientes deberán permitir el acceso a la unidad

residencial vacacional, al personal encargado de la limpieza o de las reparaciones

urgentes, y no deberán obstaculizar el desempeño de sus tareas, dentro del horario fijado

en el reglamento o en cualquier momento en caso de emergencia.

IX. El tiempocompartidario y sus causahabientes no deberán realizar actos que perturben la

tranquilidad, de los demás tiempocompartidarios, ni podrán utilizar los bienes,

instalaciones y servicios fuera de los horarios, o en violación a los reglamentos internos

de tiempo compartido y hoteleros en su caso.

El prestador del servicio turístico de tiempo compartido o el operador hotelero en su caso,

podrán acudir directamente al auxilio de la fuerza pública, para desalojar a las personas

que escandalicen o perturben el orden o la tranquilidad en perjuicio de los demás

tiempocompartidarios, previa amonestación por escrito.

X. El tiempocompartidario y sus causahabientes son responsables de los daños materiales

que causen al mobiliario de la unidad residencial vacacional, a las instalaciones o a los

bienes comunes y deberán reponer y pagar el monto de los daños causados

inmediatamente y antes de abandonar el desarrollo. En su caso, pagarán además

intereses moratorias, pactados entre las partes, hasta el pago total del valor de

reposición de los bienes destruidos o dañados que se calcularán de acuerdo a los

precios que existan en la zona.

XI. Todo tiempocompartidario y sus causahabientes, el día de su llegada a la unidad

residencial vacacional, deberán verificar que dentro de ellas se encuentren los bienes

muebles, enseres y utensilios que debe recibir en el momento del inicio del periodo del

tiempo que le corresponda, según inventario. Si no reclama la ausencia de dichos bienes

muebles, enseres y utensilios, se entenderá que los recibieron todos en buen estado. El

prestador del servicio turístico de tiempo compartido o en su caso el operador hotelero,

en el momento de la salida del tiempocompartidario y sus causahabientes, verificará que

se encuentren todos los bienes muebles, enseres y utensilios en buen estado y si no lo

reclama inmediatamente se entenderá que los recibió todos en buen estado.

XII. transmisión definitiva de los derechos del tiempocompartidario a terceros, se hará en los

términos y condiciones previstas en el reglamento interno. A falta de disposición expresa

podrá hacerse en contrato privado y deberá comunicarse por escrito al administrador con

treinta días de anticipación a la fecha en que le corresponda al tiempocompartidario

ejercer su derecho de uso, a efecto de que se autorice la cesión y se inscriba en el

registro de tiempocompartidarios.

XIII. el sólo hecho de la adquisición, todo adquiriente, cesionario o causahabiente estará

obligado a respetar el sistema de tiempo compartido en los términos de esta ley, del

contrato original, el reglamento interno, la escritura constitutiva del sistema y la de los

fideicomisos que en su caso se constituyan. Todo adquirente tiene derecho a solicitar

copias de dichos documentos al prestador del servicio turístico de tiempo compartido.

CAPITULO VI

DEL REGLAMENTO DE TIEMPO COMPARTIDO.

ARTICULO 28.- En toda escritura constitutiva del sistema de tiempo compartido,

necesariamente deberá incluirse el reglamento interno de tiempo compartido que deberá contener

todos los requisitos y elementos que establece el Reglamento Federal de la Prestación del Servicio

Turístico de Tiempo Compartido de la Ley Federal de Turismo.

ARTICULO 29.- Toda modificación al reglamento interno del tiempo compartido deberá constar

la escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, bajo la misma inscripción de la

constitución del sistema.

CAPITULO VII

DE LAS ASAMBLEAS

ARTICULO 30.- Las asambleas podrán ser ordinarias o extraordinarias:

I. Las asambleas ordinarias serán convocadas y celebradas solamente que se presente

alguna de las siguientes situaciones:

a) Si no se respeta el destino y las características del proyecto establecidas en la

escritura constitutiva del sistema de tiempo compartido, en el reglamento y en el

contrato de venta respectivo.

b) Cuando se lleven a cabo modificaciones al sistema que violen lo previsto en el

artículo 18 de la presente ley.

c) Cuando a juicio de la Secretaria de Turismo, no se mantiene el nivel de operación,

mantenimiento, administración o servicio a las instalaciones, congruentes con la

clasificación turística ofrecida en el contrato de venta, y no se están tomando las

medidas necesarias para recuperar dicho nivel en un plazo máximo de seis meses.

d) Cuando a juicio de la Secretaria de Turismo, existan faltas graves y continuas en el

cumplimiento de las reservaciones o no se cumpla con lo establecido en el artículo

26, fracción II de la presente ley.

e) Si se incrementan, innecesariamente, sin fundamento las cuotas de mantenimiento

por encima de lo establecido claramente en el contrato de venta o en el reglamento.

f) Cuando no se conserve la afiliación al sistema de intercambio internacional o se

sustituya por otro similar en un plazo máximo de seis meses, si así se ofreció en el

contrato de venta.

g) En caso de quiebra, suspensión de pagos 0 concurso del propietario, desarrollador,

administrador o prestador del servicio de tiempo compartido.

h) Cuando no se contraten o cuando no se conserven vigentes los seguros por causas

imputables al propietario, al desarrollador, al administrador, o al prestador del servicio

turístico de tiempo compartido.

i) Cuando por cualquier causa imputable al propietario, desarrollador, administrador o

prestador del servicio turístico de tiempo compartido, el conjunto inmobiliario se

clausure por cualquier autoridad competente, que dé como consecuencia que el

establecimiento permanezca cerrado por más de cinco días.

j) Cuando venza el contrato de administración, operación, o de prestación de servicio

turístico de tiempo compartido y no proceda su renovación.

k) Cuando el administrador o el prestador del servicio turístico de tiempo compartido

presenten la renuncia a su cargo.

l) Cuando el administrador o el prestador del servicio turístico de tiempo compartido

violen las disposiciones de esta ley o incumplan las obligaciones contraidas en su

respectivo contrato.

m) Cuando sea necesario conforme al reglamento interno de tiempo compartido nombrar

a las personas que deben integrar el consejo directivo o cuando sea necesario

nombrar otros cargos previstos en el reglamento interno de tiempo compartido.

II. Las asambleas extraordinarias serán convocadas siempre que sea necesario defender los

derechos de los tiempocompartidarios o defender el desarrollo o el inmueble afecto al

sistema de tiempo compartido contra terceros o cuando por casos fortuitos o fuerza

mayor se produzcan daños al desarrollo, o a los bienes afectos al sistema de tiempo

compartido, o se haga necesario tomar una resolución al respecto.

Las asambleas ordinarias 6 extraordinarias a falta de disposición expresa en el

reglamento de tiempo compartido podrán ser convocadas por el administrador, en su

defecto por el consejo directivo de tiempocompartidarios, o por un número no inferior al

10% de los tiempocompartidarios con derecho a voto. A falta o por omisión de los

anteriores deberá convocar el prestador del servicio turístico de tiempo compartido.

ARTICULO 31.- Las convocatorias de las asambleas deberán incluir necesariamente en la

orden del día, cualquier asunto relacionado con hechos o actos que tiendan a modificar o a suprimir

los derechos adquiridos de los tiempocompartidarios con el fin de que estos puedan ejercer su

derecho de defensa.

ARTICULO 32.- Las asambleas deberán ser convocadas por medio de correo certificado con

acuse de recibo, enviadas con una anticipación no menor de 60 días y no mayor de 90 días, según

sello impreso por el correo mediante el sistema de tarjeta abierta, en la que aparezca claramente

impresa la orden del día con todos los asuntos a tratar. Al término de cada asunto, deberá incluirse un

espacio suficiente, con las expresiones textuales siguientes:

I. Voto a favor, con espacio suficiente para contestar;

II. Voto en contra, con espacio suficiente para contestar;

III. Observaciones, con espacio suficiente para contestar. Estas expresiones irán en

español y en el idioma del país del destinatario.

En la misma tarjeta se señalará el lugar, el día y la hora de la celebración de la asamblea, el

quórum necesario para su celebración, según se trate de la primera o de la segunda convocatoria, que

podrá celebrarse en el mismo lugar y día, con dos horas de diferencia.

ARTICULO 33.- El tiempocompartidario al recibir la convocatoria para la asamblea por medio de

tarjeta abierta que necesariamente debe contener la orden del día, procederá a votar en la misma hoja;

en favor, en contra o haciendo las observaciones al punto concreto que considere prudentes, en los

espacios que dicha tarjeta deben preverse en forma suficiente para su contestación.

Una vez anotada la tarjeta abierta conteniendo el voto del tiempocompartidario, éste la firmará y

la devolverá por correo certificado con acuse de recibo. Podrá enviarla al presidente del consejo

directivo, a un mandatario, o a un fiduciario, quienes necesariamente deberán presentarse en la

asamblea exhibiendo y manifestando el voto del tiempocompartidario.

Todo lo relativo al sistema de tarjeta abierta, al que este precepto y los dos anteriores se

refieren, podrá ser sustituido por el sistema de telefax, si este se encuentra regulado debidamente en

el reglamento interno de tiempo compartido. No podrá emitirse el voto telefónicamente.

ARTICULO 34.- Los tiempocompartidarios podrán hacerse representar en las asambleas por un

fiduciario, por el presidente del consejo directivo, por un mandatario u apoderado, pero no por el

administrador, ni por el prestador del servicio turístico de tiempo compartido. Los representantes,

apoderados o mandatarios podrán ejercer todas las acciones para defender los derechos de los

tiempocompartidarios en los términos de sus facultades, y en especial ejercer el derecho de voz y voto

en las asambleas. Acreditarán su personalidad, con simple carta poder. Los tiempocompartidarios

podrán concurrir también personalmente a la asamblea.

ARTICULO 35.- Con respecto al derecho de voz y voto en las asambleas y demás derechos

correspondientes, los mexicanos y los extranjeros siempre tendrán los mismos derechos.

ARTICULO 36.- Solo tendrán derecho a voz y voto los tiempocompartidarios que hayan pagado

la totalidad del precio de su derecho sobre la unidad residencial vacacional y que además estén al

corriente en el pago de sus cuotas.

Se exceptúan de lo anterior, el voto que se emita en relación a la terminación anticipada al

sistema de tiempo compartido, caso en el cual tendrán derecho de voz y voto todos los

tiempocompartidarios que puedan resultar afectados directamente por dicha terminación anticipada.

Ni el administrador, ni el prestador del servicio de tiempo compartido, en el caso de que tengan

el carácter de tiempo compartidarios, podrán votar respecto de todos aquellos puntos en los que sean

parte involucrada. Los acuerdos que se tomen en contrario serán nulos.

ARTICULO 37.- La asamblea será presidida por el presidente del consejo directivo y en su

defecto por la persona que designen los tiempocompartidarios. Los asistentes procederán a nombrar

un secretario y dos escrutadores, quienes verificarán el quórum.

Se entiende que habrá quórum, en primera convocatoria, si asisten personalmente a través del

sistema de tarjeta abierta o estén representados, cuando menos el 50% de los tiempocompartidarios

con derecho a voto. En segunda convocatoria el quórum legal se integrará con el número de personas asistentes.

Para los efectos del quórum legal necesario para tomar acuerdo respecto a las modificaciones a

que se refiere el artículo 18, se estará a lo dispuesto en ese precepto.

Verificando el quórum, el presidente de la asamblea, declarará legalmente instalada la

asamblea, y procederá a desahogar cada uno de los puntos de la orden del día. No podrá tratarse o

aprobarse ni aún por mayoría de votos de los presentes, cualquier asunto que no haya sido

previamente convocado y que no aparezca claramente en la orden del día. Todo acuerdo en contrario será nulo.

Los acuerdos que se tomen en asamblea serán asentados en el libro de actas que

necesariamente deberá llevarse. Por separado se archivarán todos los anexos y documentos de los

asuntos tratados en la orden del día, así como la lista de asistencia, el informe de los escrutadores,

los votos por escrito enviados por los tiempocompartidarios, presupuesto de gastos, estados

financieros y demás documentos que una vez empastados formarán el libro de apéndice del libro actas.

Cada acta deberá estar firmada por el presidente, el secretario de la asamblea respectiva, por

los escrutadores y por los demás tiempocompartidarios que quisieran hacerlo.

En caso de nombramiento y otorgamiento de facultades al administrador, a los miembros del

consejo directivo o de nombramiento de algún mandatario, el acta deberá protocolizarse en lo

conducente ante notario público.

Los acuerdos legalmente tomados, obligan a los presentes, a los ausentes y a los disidentes.

En el reglamento de tiempo compartido, se podrán establecer libremente reglas respecto a las

asambleas, siempre y cuando no contradigan el texto del presente capitulo. En caso de contradicción

entre lo dispuesto en el reglamento interno de tiempo compartido y esta ley, se estará al texto de

ésta, en todo aquello que la contradiga.

CAPITULO VIII

DE LA ADMINISTRACION DEL TIEMPO COMPARTIDO.

ARTICULO 38.- El sistema de tiempo compartido en cuanto a los servicios que deban prestarse

a los tiempo compartidarios en los términos de los contratos respectivos, deberá contar

necesariamente con un administrador y un prestador del servicio turístico de tiempo compartido,

funciones que podrán ser prestadas por la misma persona.

Todos los actos relativos con la operación, mantenimiento de las instalaciones y equipos,

servicios de reservaciones, reposición y reparación de los bienes, intercambio nacional u otros

servicios que haya ofrecido, cualesquiera que sean las denominaciones con lo que se le señalen,

serán coordinados por el prestador del servicio turístico de tiempo compartido, quién será el único

responsable de todos esos servicios, frente a las autoridades y frente a los tiempocompartidarios , aún

cuando dichos servicios sean prestados por terceros, sin perjuicio de poder repercutir contra estos.

Todos los actos relativos con la cobranza de las cuotas de operación y mantenimiento, su

aplicación y la administración interna del sistema de tiempo compartido corresponden al

administrador. Igualmente, corresponde al administrador la celebración del contrato con el prestador

del servicio turístico de tiempo compartido, así como la celebración de los contratos cuya

coordinación corresponde al prestador de servicios. Este en todos los casos deberá dar su

consentimiento con la celebración de dichos contratos.

El administrador está obligado a cumplir todas las obligaciones que le corresponden conforme al

reglamento interior de tiempo compartido. Además:

a) Deberá contratar y, mantener vigente una póliza de seguro, que cubra la destrucción total o

parcial del inmueble por el importe equivalente al valor comercial del inmueble o la parte

destruible del mismo.

b) Deberá contratar y mantener vigente una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil

que corresponde conforme a esta ley, por daños causados a terceros por actividades

propias que se realicen en el inmueble, por un monto equivalente a la indemnización que por

ley deba corresponder considerando:

1) La responsabilidad civil a terceros en sus personas por muerte o invalidez, hasta

un número mínimo de 10 sujetos y

2) La responsabilidad civil a terceros en sus bienes hasta 10 veces el salario mínimo

por cada sujeto.

ARTICULO 39.- El prestador del servicio turístico de tiempo compartido o en su caso el

administrador, tiene la obligación de llevar un libro de registro de tiempocompartidarios, debidamente

autorizado, sin costo alguno, por la Secretaria de Fomento al Turismo en el que exclusivamente se

inscriban: los nombres de los tiempocompartidarios, la unidad residencial vacacional respectiva; el

período de uso, goce y disfrute que le corresponda; y la naturaleza de los derechos que el

tiempocompartidario tiene sobre la unidad.

En caso de pérdida, robo o destrucción del libro, el prestador del servicio de tiempo compartido

o, en su caso, el administrador, dará aviso dentro del término de cinco días hábiles a la Secretaría de

Fomento al Turismo, de tales circunstancias, para los efectos de que se autorice un nuevo libro.

Las inscripciones serán definitivas o provisionales.

Se inscribirá en forma definitiva, al tiempocompartidario que haya pagado la totalidad del precio

de una unidad residencial vacacional. Solo procede la cancelación de este registro, por falta de pago

de dos o más cuotas, o como sanción por violaciones graves al reglamento interno de tiempo compartido.

Se inscribirán en forma provisional, las ventas pendientes de pago del precio que se hayan

realizado en favor del tiempocompartidario. La falta de pago de dos abonos al saldo del precio, la falta

de pago de dos o más cuotas o las infracciones graves al reglamento por parte de los

tiempocompartidarios, dará lugar a la cancelación automática de la inscripción provisional.

ARTICULO 40.- El propietario o desarrollador en su caso, podrán ser administradores del

sistema de tiempo compartido y podrán ser también prestadores del servicio turístico de tiempo

compartido y en su caso, prestar los servicios de operación, mantenimiento, reservaciones,

conservación, reposición y reparación de los bienes, instalaciones, equipos y servicios, limpieza,

vigilancia, intercambio nacional o internacional u otros que hayan ofrecido, hasta la expiración del

plazo o podrá contratar dichos servicios con terceros, en cuyo caso, el prestador del servicio turístico

de tiempo compartido será el coordinador de todos los servicios que se presten a los

tiempocompartidarios y por todos ellos será el responsable directo y solidario.

ARTICULO 41.- El propietario o desarrollador en su caso, queda obligado a ser el primer

administrador del sistema de tiempo compartido, 6 a contratar un administrador profesional y el primer

prestador del servicio del sistema de tiempo compartido o contratarlo, por lo menos por el primer año

de dicho sistema. El cargo de administrador y el de prestador del servicio turístico de tiempo

compartido será temporal y revocable. No obstante, no podrán abandonar o renunciar a sus cargos,

sino conforme a las disposiciones a que este capítulo se refiere. Durarán en sus cargos hasta el

vencimiento del plazo de sus nombramientos o hasta que la asamblea de tiempocompartidarios les

revoque el nombramiento de sus cargos, por haber incurrido en una violación a algunos de los

supuestos contenidos en cualesquiera de las fracciones de los artículos 30 y 45.

Todo administrador y todo prestador del servicio turístico de tiempo compartido, por su sólo

nombramiento tendrá otorgado a su favor un poder general para pleitos y cobranzas y actos de

administración que se otorgará en escritura pública, en los términos de los dos primeros párrafos del

artículo 2831 y de los artículos 2853 y 2865 del Código Civil para el Estado de Sonora y sus

correlativos del Código Civil del Distrito Federal.

ARTICULO 42.- El administrador y el prestador del servicio turístico de tiempo compartido,

tienen la obligación de tener un representante debidamente facultado con domicilio en el

establecimiento o desarrollo inmobiliario, a efecto de responder de todas sus obligaciones.

ARTICULO 43.- Antes de iniciar la adminis tración, el administrador o el prestador del servicio

turístico de tiempo compartido, otorgará fianza bastante y suficiente en los términos del reglamento

interno, garantizando el buen uso de los fondos que reciba de los tiempocompartidarios, por concepto

de cuotas y para garantizar además el buen desempeño de sus funciones de administración,

operación y mantenimiento. El administrador o el prestador del servicio turístico de tiempo compartido

que no otorguen la fianza a que se refiere este precepto podrán ser destituidos de sus cargos. Se

exceptúan de otorgar fianza al propietario y al desarrollador, que sean administradores o prestadores

del servicio turístico de tiempo compartido.

ARTICULO 44.- Al año siguiente en el que se haya firmado la primera promesa de venta, venta

o preventa del sistema de tiempo compartido, el propietario o el desarrollador, están obligados a

convocar a la celebración de la primera asamblea de tiempo compartidarios que se celebrará en los

términos del capítulo séptimo.

La primera asamblea deberá ocuparse sin perjuicio de otros asuntos, de nombrar a las personas

que integren el primer Consejo Directivo de Tiempocompartidarios, que se compondrán cuando menos

de un Presidente, un Secretario y un Vocal. En ese acto se le otorgarán las facultades y, en su caso,

se estipularán sus emolumentos.

Mientras el propietario o el desarrollador no renuncien o no sean removidos de los cargos de

administrador o de prestador del servicio turístico de tiempo compartido, quedan obligados a continuar

al frente de la operación, administración y mantenimiento del conjunto inmobiliario afectado al sistema

de tiempo compartido. El propietario o el desarrollador que incumplan la obligación anterior, quedan

obligados a responder de los daños y perjuicios que causen. En caso de renuncia a sus cargos, los

tiempocompartidarios en la asamblea optarán libremente por autoadministrarse, o por contratar los

servicios de operación, administración y mantenimiento con profesionales acreditados con

representante legal en el lugar donde esté ubicado el conjunto inmobiliario.

El propietario o desarrollador que no desee continuar con la administración, deberá presentar su

renuncia al Consejo Directivo con 60 días de anticipación a efecto de que éste nombre un

administrador provisional, quien en todo caso deberá ser confirmado en la asamblea de

tiempocompartidarios que para ese efecto se convoque.

Para que proceda la aceptación de la renuncia del administrador o del prestador del servicio

turístico de tiempo compartido, cuando estos cargos sean ejercidos por el propietario o el

desarrollador, o cuando se trate de administradores o prestadores del servicio turístico de tiempo

compartido, nombrados por éstos, previamente se deberá presentar un dictamen de un perito

designado por la Secretaría de Fomento al Turismo, uno nombrado por los tiempocompartidarios y otro

por el administrador, en el que conste que las instalaciones, equipos y servicios de todo tipo, están en

estado favorable de uso, en caso contrario, el propietario, el desarrollador, el administrador, el

prestador del servicio turístico de tiempo compartido, no Podrán renunciar hasta en tanto no dejen las

instalaciones, equipos y servicios de todo tipo en condiciones favorables de uso, salvo que la falta de

mantenimiento se deba a la falta de pago de las cuotas de mantenimiento de los tiempocompartidarios

y que éstas se hubieran aplicado debida y diligentemente por el administrador, el prestador del servicio

turístico de tiempo compartido, el propietario o el desarrollador. Los peritos que acrediten falsa o

dolosamente hechos o actos en contra de la realidad, serán responsables civil o penalmente. En caso

de que exista oposición de criterios entre los peritos citados, el Juez de Primera Instancia nombrará

un perito en discordia.

Lo dispuesto en este artículo no se aplicará, cuando las instalaciones, equipos y servicios no

puedan repararse por caso fortuito o fuerza mayor, o cuando no puedan repararse por la falta de pago

de las cuotas de los tiempocompartidarios.

Si transcurrido el plazo de 30 días, el Consejo Directivo no ha nombrado a un nuevo

administrador, el desarrollador podrá acudir al Juez de Primera Instancia del fuero común del lugar de

ubicación del inmueble, a efecto de que éste nombre a un administrador que lo sustituya y que deberá

ser escogido por dicho juez, de entre los administradores de tiempo compartido de la zona o en su

defecto podrá nombrar al propio prestador del servicio turístico de tiempo compartido de que se trate,

como administrador provisional a quién, hará entrega de los fondos de la administración, de la

contabilidad, y de toda aquella documentación que directa o indirectamente se encuentre relacionada

con el sistema. El administrador provisional revocará todos los poderes otorgados al propietario o al

desarrollador, y los otorgará en su oportunidad al administrador definitivo.

ARTICULO 45.- El administrador o el prestador del servicio turístico de tiempo compartido,

podrán ser removidos de sus cargos en los siguientes casos:

I. Si no se respeta el destino, características del proyecto establecidas en la escritura

constitutiva del sistema de tiempo compartido, en el reglamento o en el contrato de venta respectivos.

II. Cuando se lleven a cabo modificaciones al sistema que violen lo previsto en el artículo

18, de la presente ley.

III. Cuando a juicio de la Secretaría de Turismo, no se mantiene el nivel de operación,

mantenimiento, administración o servicio de las instalaciones congruente con la

clasificación turística ofrecida en el contrato de venta, y no se es tén tomando las

medidas necesarias para recuperar dicho nivel en un plazo máximo de seis meses.

IV. Cuando a juicio de la Secretaría de Turismo, existan faltas graves y continuas en el

cumplimiento de las reservaciones o no se cumpla con lo establecido en el artículo 26

fracción II de la presente ley.

V. Si se incrementan, sin fundamento las cuotas de mantenimiento por encima de lo

establecido claramente en el contrato de venta o en el reglamento.

VI. Cuando no se conserve la afiliación al sistema de intercambio internacional o se sustituye

por otro similar en un plazo máximo de seis meses, si así se ofreció en el contrato de venta.

VII. En caso de quiebra, suspensión de pagos o concurso del propietario o desarrollador, si

éstos son administradores o prestadores del servicio turístico de tiempo compartido, o en

caso de quiebra o suspensión de pagos de éstos dos últimos.

VIII. Cuando no se contraten o cuando no se conserven vigentes los seguros por causas

imputables al propietario, al desarrollador, al administrador o al prestador del servicio

turístico de tiempo compartido.

IX. Cuando por cualquier causa imputable al propietario, desarrollador, administrador, o

prestador del servicio turístico de tiempo compartido, el conjunto inmobiliario se clausure

por cualquier autoridad competente, que dé como consecuencia que el establecimiento

permanezca cerrado por más de cinco días.

X. Cuando venza el contrato de administración, operación o de prestación de servicio

turístico de tiempo compartido y no proceda su renovación.

XI. Cuando el administrador o el prestador del servicio turístico de tiempo compartido violen

las disposiciones de esta ley o incumplan las obligaciones contraidas en su respectivo contrato.

Las acciones para exigir rendición de cuentas al administrador o al prestador del servicio

turístico de tiempo compartido, así como la acción de remoción de dichos cargos, o las que se

requieran para exigir el cumplimiento de las obligaciones que deba cumplir el administrador o prestador

del servicio turístico de tiempo compartido o las acciones de daños y perjuicios que se causen con

motivo de hechos o actos a que este artículo se refiere u otras, podrán ejercitarlas los

tiempocompartidarios directamente, siempre y cuando se trate de un mínimo de 25

tiempocompartidarios, o podrán ejercitarlas al Consejo Directivo de tiempocompartidarios, el fiduciario,

el apoderado, el representante legal o representante común cuando menos de 25 tiempocompartidarios.

ARTICULO 46.- El administrador y el prestador del servicio turístico de tiempo compartido

podrán renunciar a su cargo, pero no podrán abandonarlo hasta que no se hubiere nombrado un

sustituto, y para ese efecto se seguirán en lo conducente las reglas establecidas para la renuncia del

desarrollador como administrador. El administrador o el prestador del servicio turístico de tiempo

compartido renunciante deberá entregar a su sustituto las cuentas, fondos, contabilidad y todos los

documentos directa o indirectamente relacionados con su gestión.

La falta del cumplimiento de las obligaciones del administrador y del prestador del servicio

turístico de tiempo compartido darán lugar a su destitución y responderán de los daños y perjuicios

que causen.

CAPITULO IX

DE LAS CUOTAS

ARTICULO 47.- Las cuotas serán ordinarias y extraordinarias. Con las cuotas ordinarias se

pagarán los gastos comunes de la administración, de la operación y del mantenimiento de la unidad

residencial vacacional, de los bienes muebles que en ella se encuentren y de las instalaciones, áreas

y servicios comunes.

ARTICULO 48.- Se entiende como gastos de administración: Todos los relacionados con la

prestación del servicio hotelero, tal y como se haya contratado.

Dentro de estos gastos de administración quedan incluidos: El pago de los honorarios del

administrador, del prestador del servicio turístico de tiempo compartido, los honorarios de los

contratistas, los salarios de los trabajadores, las primas de los seguros de destrucción total o parcial

del desarrollo y el de responsabilidad civil, los impuestos, derechos y contribuciones.

ARTICULO 49.- Se entiende por pagos de operación: Todos los relativos al sistema de

reservaciones, los que sean necesarios para que el desarrollo conserve el nivel y la categoría del

servicio turístico que se hubiere prometido a los tiempocompartidarios.

También incluyen el pago de la cuota de afiliación del desarrollo al sistema de intercambio

vacacional, nacional o internacional, cuando así se haya pactado o lo apruebe la asamblea.

ARTICULO 50.- Se entiende por gastos de mantenimiento: Todos los necesarios e

indispensables para conservar en estado de uso la unidad residencial vacacional, los bienes muebles

que en ella se encuentren, así como las áreas, instalaciones y servicios comunes. Dentro de éstos se

incluyen los correspondientes a las actividades de limpieza, vigilancia, reparación de toda clase de

bienes del desarrollo.

En la cuota de mantenimiento se fijará un porcentaje, destinado a servir de fondo de reserva

para la reposición de mobiliario, instalaciones y equipo que no podrá ser inferior al equivalente al 5%

de la cuota y que deberá estar invertido por el administrador, de tal manera que no puede disponerse

de dicho fondo de reserva, hasta que efectivamente se haga necesario reparar el mobiliario, las

instalaciones y el equipo.

ARTICULO 51.- Son cuotas extraordinarias, todas aquellas que sean urgentes, necesarias, o

indispensables para la conservación de todo o parte del inmueble afectado al sistema de tiempo

compartido, las áreas, instalaciones, equipos y servicios comunes, para la conservación o reposición

de mobiliario o equipo cuyo costo exceda a los fondos de reserva, o aquella sin cuya aplicación, todo

el inmueble o parte de él, sus áreas, instalaciones, equipos y servicios comunes o parte de ellos, o el

sistema de tiempo compartido en sí, correrían el riesgo de perderse, destruirse o deteriorarse, de tal

suerte que no pueden cumplir con la función para la cual fueron creados, construidos o destinados. Se

incluyen dentro de estas cuotas todos los gastos que sean necesarios para la defensa jurídica del

desarrollo del inmueble frente a terceros.

ARTICULO 52.- Las cuotas ordinarias deberán pagarse por los tiempocompartidarios, en los

plazos fijados en el reglamento interno del sistema de tiempo compartido. Las cuotas extraordinarias

deberán pagarse dentro del mes siguiente a la fecha en que se decreten.

Toda cuota no pagada oportunamente, dará lugar al pago de los intereses moratorias que se

fijen en el reglamento interno. La falta de pago de las cuotas trae como consecuencia que se le

nieguen al tiempocompartidario el acceso a su respectiva unidad residencial vacacional, en su período

de uso sin perjuicio de la pérdida del derecho a votar en las asambleas y la pérdida de aquellos otros

derechos que estén previstos en el reglamento.

ARTICULO 53.- En el reglamento interno del sistema de tiempo compartido, deberán fijarse

claramente las reglas conforme a las cuales se fijen las cuotas ordinarias, así como los criterios,

requisitos y porcentajes de su incremento.

CAPITULO X

DE LA MULTIPROPIEDAD

ARTICULO 54.- Cuando varios propietarios de un bien, quieran utilizarlo, cada uno de ellos en

su totalidad y en forma exclusiva, durante un periodo determinado de tiempo, fijando su respectiva

parte alicuota de utilización exclusiva en un calendario predeterminado, podrán constituir el sistema de

multipropiedad.

Se entiende por multipropiedad el derecho real por el cual, el multipropietario adquiere el

dominio pleno sobre una parte alicuota de una unidad inmobiliaria de cualquier tipo, afecta a cualquier

destino, respecto de la cual ejerce todas las facultades de dueño para disponer, transmitir,

intercambiar y gravar; sujeto a un calendario en cuanto a los derechos de uso, goce, aprovechamiento

y disfrute exclusivos, en los términos de su respectiva parte alicuota de utilización, terminada la cual,

continuarán en el uso exclusivo por su orden el resto de los multipropietarios en forma sucesiva y cíclica.

La multipropiedad puede recaer también sobre bienes muebles. ..........

 

Continuation in Part II

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