For professional assistance & information on legal & business matters regarding Mexico and Latin America, please contact:
ATTORNEYS AT LAW
FOR MEXICOPlease contact us at our Mexico offices located at: Apartado Postal No. 9 San Miguel de Allende, Guanajuato, Mexico TEL. US.: (800) 856-5709 Local Phone & Fax: (415) 152-3648 
E-MAIL
|
|
OUR MEXICO CITY OFFICES Avenida Constituyentes no. 45 Colonia San Miguel de Chapulptepec Delegación Miguel Hidalgo 11850, Mexico, D.F. Tel: (55)5351-0438
E-MAIL |
SONORAN STATE TIMESHARE LEGISLATION
PART II
Sólo tienen capacidad jurídica para adquirir la multipropiedad, las personas físicas o morales
que puedan adquirir derechos reales.
El derecho real de multipropiedad, se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad y será
oponible frente a terceros.
Son aplicables todas las reglas del sistema de tiem po compartido a la multipropiedad, en
cuanto a su constitución y organización.
Los derechos y obligaciones de los tiempocompartidarios son aplicables a los multipropietarios,
quienes gozarán del derecho de propiedad plena, sobre una parte alicuota de un bien; y además de un
derecho de uso total, exclusivo y absoluto sobre todo el bien, únicamente por el periodo de tiempo
determinado en el calendario de uso.
No son aplicables a la multipropiedad las reglas de la copropiedad. Por tanto, cada
multipropietario puede enajenar o gravar su parte alicuota sin necesidad del consentimiento de los
multipropietarios, quienes no tienen derecho del tanto, ni acción para pedir la división de los bienes, ni
acción para demandar la venta de los mismos, aplicándose en lo conducente el artículo 27 de esta
ley. A falta de disposición expresa, o contraria a su naturaleza, se aplicarán supletoriamente las
disposiciones de la ley sobre el régimen de propiedad y condominio de los edificios divididos en pisos,
departamentos o locales , Reglamentaria del artículo 1121 del Código Civil del Estado de Sonora, y a
falta de ellas, las del Código Civil para el Estado de Sonora.
Los derechos de los multipropietarios estarán regulados por esta ley; por la escritura
constitutiva del sistema de multipropiedad; por el reglamento de multipropiedad; por el reglamento de
uso, goce y disfrute de las áreas, bienes y servicios comunes, y por las cláusulas del contrato
celebrado.
CAPITULO XI
DE LA TERMINACION DEL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO
ARTICULO 55.- El inmueble afecto al sistema de tiempo compartido quedará sujeto a su
destino, hasta la expiración del plazo fijado en la constitución del propio sistema, salvo lo dispuesto en
el presente capítulo.
No podrá desafectarse el inmueble destinado al sistema de tiempo compartido, ni cancelarse en
el Registro Público de la Propiedad la afectación del destino del inmueble, hasta que no expire el plazo
antes mencionado.
ARTICULO 56.- Vencido el plazo establecido en la escritura constitutiva del sistema de tiempo
compartido, se cancelarán las garantías otorgadas y quedará a opción del propietario o en su caso del
desarrollador, volver a constituir nuevamente el sistema de tiempo compartido, en los mismos términos
de esta Ley, o bien destinar libremente el desarrollo inmobiliario a los fines que más convenga a sus
intereses.
ARTICULO 57.- Para que proceda la nueva constitución del sistema de tiempo compartido, el
propietario o el desarrollador en su caso, deberán de cumplir con todos los requisitos establecidos en
los capítulos II y IV de esta ley.
ARTICULO 58.- El sistema de tiempo compartido podrá terminarse anticipadamente en los
siguientes casos:
I. En cualquier momento si no se ha realizado venta alguna.
II. Por convenio entre quien haya constituido el sistema de tiempo compartido y los
tiempocompartidarios, según acuerdo de la asamblea de éstos, tomado por número no
menor del 75% de todos los tiempocompartidarios, en los términos del artículo 36,
segundo párrafo, convenio en el que se deberá establecer la indemnización que se
otorgue a los tiempocompartidarios por la reducción del plazo por el cual adquirieron sus
derechos.
III. En los casos de inmuebles sujetos a tiempo compartido, en los que el propietario o el
desarrollador no hayan vendido totalmente los derechos de tiempo compartido, podrán
desafectarse las unidades residenciales vocacionales no vendidas. Igualmente podrán
desafectarse la parte proporcional de áreas, instalaciones y servicios comunes que les
corresponda, siempre y cuando, con esta última desafectac ión no se rompa la unidad de
áreas, instalaciones, servicios comunes que corresponda a las unidades residenciales
vocacionales que deban continuar afectas al sistema.
IV. Por expropiación por causa de utilidad pública.
La cancelación y desafectación del sistema hecha en contravención a lo establecido en este
capítulo será nula. El registrador será responsable de los daños y perjuicios que se causen cuando
cancele o desafecta un inmueble sujeto al sistema de tiempo compartido en violación a lo establecido
en este precepto. Sin perjuicio de que los tiempocompartidarios exijan la reposición de la inscripción
del sistema, tal y como se encontraba registrado.
ARTICULO 59.- El sistema de tiempo compartido no se extingue:
I. Por muerte del propietario o del desarrollador.
II. Por quiebra o concurso del propietario o del desarrollador.
III. Por abandono del inmueble o desarrollo inmobiliario por el propietario o del desarrollador.
IV. Por evicción del inmueble o del desarrollo inmobiliario afecto al destino de tiempo
compartido.
V. Por remate del inmueble o del desarrollo inmobiliario afecto al destino de tiempo
compartido.
VI. Por prescripción del inmueble o del desarrollo inmobiliario afecto al destino de tiempo
compartido.
ARTICULO 60.- Cuando por cualquier titulo o causa legal una persona física o moral, adquieran
la propiedad u otros derechos reales sobre el inmueble o del desarrollo inmobiliario afecto al sistema
de tiempo compartido, quedarán obligados a respetar: a) El sistema de tiempo compartido que en
todos los casos le será preferente y oponible; b) Los derechos de los tiempocompartidarios; c) La
afectación y el destino del inmueble al sistema de tiempo compartido, hasta la expiración del plazo por
el cual se haya constituido.
Los tiempocompartidarios que se encuentren inscritos en el libro de registro correspondiente,
tienen en su favor el derecho de oponibilidad frente a terceros; en consecuencia, por ningún motivo
podrán ser privados por los terceros, de sus derechos de uso, goce y disfrute de la unidad residencial
vacacional, de los bienes muebles que en ella se encuentren y de las áreas, servicios e instalaciones
comunes y demás derechos que les correspondan.
ARTICULO 61.- En caso de expropiación del inmueble o del desarrollo inmobiliario afecto al
sistema de tiempo compartido, se estará a lo siguiente: La indemnización del terreno corresponderá al
propietario. La indemnización de las construcciones se distribuirá en los mismos términos en los que
se distribuye el importe del seguro por su destrucción total o parcial.
ARTICULO 62.- La ruina o destrucción total del desarrollo inmobiliario extingue el tiempo
compartido. Si la ruina o destrucción es por caso fortuito o fuerza mayor, afectará al desarrollador, al
propietario y a los tiempocompartidarios y la indemnización del seguro se distribuirá en sus términos.
Si la ruina o destrucción del inmueble o desarrollo inmobiliario es por culpa o negligencia del
propietario o del desarrollador, éstos quedan obligados a restituir a los tiempocompartidarios, la parte
proporcional del precio pagado, correspondiente al número de años de uso, goce y disfrute,
pendientes.
El monto del pago de la indemnización del seguro que cubra el riesgo por ruina o destrucción
del desarrollo, se destinará a pagar las devoluciones de precio a los tiempocompartidarios en los
términos antes señalados.
Sí por culpa o negligencia, no se contrata o no está vigente el seguro de daños por ruina o
destrucción del inmueble, será por cuenta del culpable, las devoluciones de los precios en los
términos antes señalados y, en su caso, el pago de las indemnizaciones que conforme a este
precepto deban pagarse.
CAPITULO XII
DE LA COMISION CONSULTIVA PARA EL FOMENTO Y LA VIGILANCIA DEL
SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO
ARTICULO 63.- La inspección y vigilancia del sistema de tiempo compartido respecto de la
actividad de los propietarios, vendedores, promotores o desarrolladores de servicios turísticos, queda a
cargo de la Comisión Consultiva para el Fomento y Vigilancia del Sistema de Tiempo Compartido, la
que además de las facultades y obligaciones que le atribuye esta Ley, se regirá para los efectos de
esta materia por la Ley de Desarrollo Urbano, los reglamentos de construcciones y demás
disposiciones aplicables.
ARTICULO 64.- La Comisión Consultiva para el Fomento y Vigilancia del sistema de tiempo
compartido a que se refiere el artículo que antecede, estará integrada por: el Secretario de Fomento al
Turismo, quien la presidirá; el Director General Jurídico del Gobierno del Estado; el Presidente
Municipal cuya jurisdicción quedan comprendidos los asuntos que la Comisión deba examinar y por
dos representantes de la industria de tiempo compartido; asimismo, se invitará a formar parte de dicha
Comisión en forma permanente a un representante de la Secretaría de Turismo en el Estado. Contará
con un Secretario Técnico, quién será el ejecutor de los acuerdos de la comisión.
Cada uno de los integrantes de la Comisión designará un suplente.
ARTICULO 65.- El Secretario Técnico tendrá a su cargo los trabajos de carácter permanente de
la Comisión Consultiva para el Fomento y Vigilancia del Sistema de Tiempo Compartido.
ARTICULO 66.- La comisión sesionará cuando menos cuatro veces al año, a convocatoria de
su Presidente o del Secretario Técnico, pudiendo ser convocada para sesiones extraordinarias cuando
lo considere necesario cualquiera de sus miembros. Las sesiones se llevarán a cabo si concurre la
mayoría de sus miembros en primera convocatoria, y en segunda con los miembros que concurran.
Todos los integrantes de la Comisión tendrán voz y voto. Los acuerdos se tomaran por mayoría,
teniendo el Presidente voto de calidad, para el caso de empate.
ARTICULO 67.- Serán facultades y obligaciones de la Comisión Consultiva para el Fomento y
Vigilancia del Sistema de Tiempo Compartido, además de las señaladas en los artículos precedentes
las siguientes:
I. Actuar como cuerpo de consulta de los Ayuntamientos, en donde se pretenda promover y
desarrollar sistema de tiempo compartido.
II. Ordenar la realización de estudios de factibilidad sobre la promoción y desarrollo de los
sistemas sobre tiempo compartido.
III. Mantener actualizado el padrón estatal de propietarios, tiempocompartidarios,
promotores, desarrolladores, vendedores y multipropietarios.
IV. Conocer las quejas y demandas que formulen los tiempocompartidarios por violaciones
del régimen legal del sistema de tiempo compartido.
V. Realizar las investigaciones y visitas de verificación sobre el sistema de tiempo
compartido que estime necesarias.
VI. Fungir a través de su Secretario Técnico, como conciliador en las controversias que se
susciten en el sistema de tiempo compartido.
VII. Designar árbitros a solicitud de los interesados.
VIII. Vigilar que en la publicidad o promoción de los sistemas de tiempo compartido, se haga
referencia a que éstos han sido inscritos en el padrón de sistema de tiempo compartido
del Estado de Sonora.
IX. Tomar conocimiento cuando se le proporcione la información necesaria, de que las
sesiones de las asambleas de los sistemas de tiempo compartido se celebren conforme a esta ley.
X. Llevar el padrón de representantes comunes de los tiempocompartidarios y
multipropietarios.
XI. Coordinarse con la Comisión Consultiva a que se refiere el Reglamento del Servicio
Turístico del Sistema de Tiempo Compartido de la Ley Federal de Turismo, en los
siguientes criterios:
a) Interpretación de la Legislación de tiempo compartido federal o estatal.
b) Emisión de los criterios y conceptos respecto a:
1. Conductas sancionables.
2. Variantes en la prestación del servicio de tiempo compartido.
3. Criterio sobre las reglas del reglamento interior de los desarrollos de tiempo
compartido.
4. Reglas generales sobre operación y prestación del servicio de tiempo compartido.
5. Opinar respecto de los criterios de clasificación de los desarrollos de tiempo
compartido.
c) Coordinar los programas de visitas y de auditorías a los desarrollos para que
coincidan conjuntamente las autoridades locales y federales.
d) Intercambio de información estadística sobre:
1. Establecimientos nuevos.
2. Empresas en mora en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones.
3. Empresas que incurren en conductas sancionables.
4. Catálogo y recurrencia de conductas sancionables.,
5. Las demás que procedan conforme a la ley y al reglamento.
XII. Las demás que les señale esta ley.
CAPITULO XIII
DE LAS SANCIONES Y DE LAS CONTROVERSIAS.
ARTICULO 68.- Se equiparan al delito de fraude contemplado en el artículo 309 del Código
Penal para el Estado de Sonora, y se sancionarán con las mismas penas:
I. A quien realice cualesquiera de los actos prohibidos por los artículos 9, 16, 18 y 21 de la
presente ley;
II. A quien venda derechos de tiempo compartido por plazos que excedan al de la afectación
del inmueble al sistema de tiempo compartido; y
III. A quien teniendo a su cargo la administración o el cuidado de bienes afectos al sistema
de tiempo compartido o multipropiedad, disponga de los mismos, causando algún
perjuicio en beneficio de sí, o de otro.
ARTICULO 69.- La transgresión de esta Ley por los servidores públicos del Estado o de los
Ayuntamientos, se sancionará conforme a lo previsto en la Ley de Responsabilidades de los
Servidores Públicos del Estado y de los Municipios, independientemente de la responsabilidad civil o
penal en que incurran.
ARTICULO 70.- Las responsabilidades civiles o penales en que incurran los desarrolladores,
promotores, prestadores del servicio turístico de tiempo compartido y los vendedores a que se refiere
la presente ley, se estará a lo previsto por las disposiciones contenidas en los Códigos Civil o Penal
para el Estado de Sonora, según sea el caso.
ARTICULO 71.- Las controversias que se susciten entre las autoridades estatales o
municipales y los particulares con motivo de la aplicación de la presente ley, se resolverán por el
Tribunal de lo Contencioso Administrativo, de acuerdo a lo dispuesto en la legislación correspondiente.
TRANSITORIOS
ARTICULO PRIMERO.- La presente ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el
Boletín Oficial del Gobierno del Estado.
ARTICULO SEGUNDO.- Se concede un plazo de seis meses a partir del inicio de la vigencia de
la ley, para que todos los inmuebles y desarrollos cuya hipótesis normativa esté comprendida en el
presente ordenamiento, puedan acogerse a todos los beneficios que significa legalizarse y legitimarse
en los términos de estas disposiciones, para lo cual, deberán constituir formalmente el sistema de
tiempo compartido y adecuar todos los contratos en los términos de esta ley.
ARTICULO TERCERO.- Respecto de los hechos, actos y negocios jurídicos, cuyos efectos o
situaciones jurídicas, deban realizarse en el futuro, para lo pendiente por realizarse, serán regulados
por el presente ordenamiento.
ARTICULO CUARTO.- Se derogan todas aquellas disposiciones que se opongan a la aplicación
de la presente ley.
ARTICULO QUINTO.- Se abroga la Ley de Fomento Turístico, publicada el 20 de mayo de
1970, en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado y su reforma publicada el 17 de abril de 1974.
Comuníquese al Ejecutivo para su sanción y promulgación.
SALON DE SESIONES DEL H. CONGRESO DEL ESTADO.
Hermosillo, Sonora, a 27 de junio de 1991.
LIC. LEONEL ARGUELLES MENDEZ
DIPUTADO PRESIDENTE
OSCAR ULLOA NOGALES
DIPUTADO SECRETARIO
PROFRA. GLORIA ESTHELA SALAZAR OCHOA
DIPUTADO SECRETARIO
APENDICE
LEY 308.- B.O. No. 3, Sección I, de 8 de Julio de 1991.
INDICE
EL CONGRESO DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE SONORA, EN NOMBRE DEL
PUEBLO, DECRETA LA SIGUIENTE LEY DE REGULACION Y FOMENTO DE TIEMPO
COMPARTIDO PARA EL ESTADO DE SONORA................................. ................................ ..........1
CAPITULO I ................................ ................................ ................................ ................................. 1
DISPOSICIONES GENERALES ...........................................................................................................1
CAPITULO II ................................ ................................ ................................ .................................3
DE LA CONSTITUCION DEL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO PARA FINES
TURISTICOS........................................................................................................................................3
CAPITULO III ................................ ................................ ................................ ..................................6
DE LA VENTA DE TIEMPO COMPARTIDO EN LOS DESARROLLOS EN PROCESO DE
CONSTRUCCION...................................................................................................................................6
CAPITULO IV ................................ ................................ ................................ ..................................7
DE LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS CONSTRUIDOS Y SU TRANSFORMACION AL
SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO.......................................................................................................7
CAPITULO V................................ ................................ ................................ ......................................8
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS TIEMPOCOMPARTIDARIOS ........................................8
CAPITULO VI ................................ ................................ ................................ ................................... 10
DEL REGLAMENTO DE TIEMPO COMPARTIDO..................................................................................... 10
CAPITULO VII ................................ ................................ ................................ ....................................10
DE LAS ASAMBLEAS............................................................................................................................ 10
CAPITULO VIII................................ ................................ ................................ ....................................13
DE LA ADMINISTRACION DEL TIEMPO COMPARTIDO............................................................................ 13
CAPITULO IX ................................ ................................ ................................ ..................................... 16
DE LAS CUOTAS .....................................................................................................................................16
CAPITULO X................................ ................................ ................................ .........................................17
DE LA MULTIPROPIEDAD .......................................................................................................................17
CAPITULO XI ................................ ................................ ................................ .................................... 18
DE LA TERMINACION DEL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO.............................................................18
CAPITULO XII................................ ................................ ................................ .....................................20
DE LA COMISION CONSULTIVA PARA EL FOMENTO Y LA VIGILANCIA DEL
SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO...................................................................................................... 20
CAPITULO XIII................................ ................................ ................................ ....................................21
DE LAS SANCIONES Y DE LAS CONTROVERSIAS............................................................................. 21
TRANSITORIOS................................ ................................ ................................ ..................................21
APENDICE................................ ................................ ................................ ...........................................22